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Miete und Wohnraum

Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern sind in verschiedenen Vorschriften geregelt. Wichtige Regelungen finden Sie in §§ 535 ff. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB), das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung und die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten.

Je nachdem, ob es sich um ein Wohnraummietverhältnis, um ein Geschäftsraummietverhältnis oder um ein Mietverhältnis über andere Sachen handelt, gelten unterschiedliche Regelungen.

Die folgenden Informationen geben Ihnen einen allgemeinen Überblick vorrangig über Wohnraummietverhältnisse.

Welche Rechte und Pflichten bestehen bei einem Mietvertrag über Wohnräume?

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zu überlassen. Der Mieter muss die vereinbarte Miete zahlen. Neben diesen Hauptpflichten bestehen zahlreiche Nebenpflichten.

Die Rechte und Pflichten von Vermieter und Mieter ergeben sich in erster Linie aus dem jeweiligen Mietvertrag. Ein Mietvertrag kann grundsätzlich formlos geschlossen werden, d.h. einer schriftlichen Regelung bedarf es nicht. Allerdings sind mündliche Absprachen im Fall eines Streits oft nur schwer nachvollziehbar.

Der Mieter muss die vereinbarte Miete zahlen. Die Miete ist regelmäßig bis zum dritten Werktag eines Monats im Voraus zu errichten. Mieterhöhungen sind im begrenzten Umfang nach den §§ 557 ff. BGB möglich. Neben der vereinbarten Nettokaltmiete ist in der Regel auch ein Vorschuss auf die Betriebskosten (z.B. Heizkosten, Wasserkosten) zu leisten.

Der Vermieter verlangt bei Mietbeginn regelmäßig eine Kaution. Die Pflicht zur Leistung einer Kaution folgt nicht aus dem Gesetz, sondern muss im Mietvertrag vereinbart werden. Sollte eine Kaution verlangt werden, ist ihre Höhe gesetzlich auf das dreifache der Nettokaltmiete (d.h. ohne den Vorschuss auf die Betriebskosten) begrenzt ( § 551 BGB). Es sind unterschiedliche Arten der Mietkaution möglich, es kann z. B. eine Barkaution oder eine Bankbürgschaft vereinbart werden. Der Vermieter ist verpflichtet die Kaution getrennt von seinem Vermögen, zu einem üblichen Zinssatz anzulegen. Die Zinserträge stehen nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter zu.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses muss der Vermieter dem Mieter die geleistete Kaution zurückzahlen. Er darf die Kaution aber für eine angemessene Dauer zurückbehalten, bis er hinreichende Sicherheit darüber hat, dass ihm keine weiteren Ansprüche gegen den Mieter zustehen, z.B. aus Betriebskostenabrechnungen.

Der Mieter ist außerdem verpflichtet, sorgsam mit der Mietsache umzugehen. Er muss dem Vermieter auftretende Mängel an der Mietsache unverzüglich anzeigen. Ferner darf der Mieter die Wohnung nur im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches nutzen; zu Wohnzwecken vermietete Räume dürfen also grundsätzlich nicht gewerblich genutzt werden.

Der Vermieter muss dem Mieter den Gebrauch der Mietsache, also z.B. der Mietwohnung während der Mietzeit gewähren. Die Mietsache muss in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand überlassen werden. Der Vermieter hat auch die Pflicht diesen Zustand während der Mietdauer zu erhalten. Regelmäßig wird im Mietvertrag allerdings die Durchführung sog. Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen. Eine solche Übertragung ist möglich. Schönheitsreparaturen sind dabei solche Arbeiten, die zur Beseitigung von Mängeln erforderlich sind, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch entstanden sind (z.B. Streichen oder Tapezieren der Wände).

Außerdem darf der Vermieter den Mieter bei der vertragsgemäßen Nutzung der Mietsache nicht stören.

Ist an der Mietsache ein Mangel entstanden und ist die Beseitigung nicht im Mietvertrag wirksam auf den Mieter übertragen (z. B. Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Höchstbetrag), hat der Mieter verschiedene Rechte. In erster Linie hat er Anspruch auf Beseitigung des Mangels. Daneben kommen u.U. eine Mietminderung (vgl. § 536 BGB), ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete (vgl. § 556b BGB), ein Selbstbeseitigungsrecht (vgl. § 536a Abs. 2 BGB), ein Schadensersatzanspruch (vgl. § 536 a Abs. 1 BGB) und ein Kündigungsrecht (vgl. § 543 Abs. 2 Nr. 1 BGB) in Betracht.

Was sind Betriebskosten und wie sind sie abzurechnen?

Betriebskosten, zum Teil auch Nebenkosten genannt, sind die Kosten, die dem Eigentümer eines Grundstückes durch das Eigentum oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch eines Gebäudes laufend entstehen, vgl. § 556 Abs. 1 BGB und § 1 BetrKV. Diese Kosten sind grundsätzlich vom Eigentümer, also i.d.R. dem Vermieter, selbst zu tragen. Allerdings kann im Mietvertrag vereinbart werden, dass der Mieter die Betriebskosten zu tragen hat. Dabei werden die Betriebskosten nach den in § 556a BGB genannten Maßstäben auf alle Mieter eines Gebäudes verteilt. Eine Aufzählung der Kosten die unter den Begriff der Betriebskosten fallen enthält § 2 BetrKV.

In der Regel verlangt der Vermieter neben der Nettokaltmiete monatlich eine Vorauszahlung für die Betriebskosten. Nach § 556 Abs. 3 BGB muss er über diese Vorauszahlungen jährlich abrechnen. Hierbei wird ermittelt, ob der Mieter zu viel im Voraus gezahlt hat oder unter Umständen noch nachzahlen muss. Teilabrechnungen sind möglich, der Vermieter ist hierzu aber nicht verpflichtet. Die Betriebskostenabrechnung muss nachvollziehbar und verständlich sein. Der Mieter hat auch das Recht, die der Abrechnung zugrunde liegenden Unterlagen und Rechnungen einzusehen.

Die Betriebskostenabrechnung ist dem Mieter innerhalb von 12 Monaten nach Ende des jeweiligen Abrechnungszeitraumes mitzuteilen. Hat der Vermieter diese Frist verstreichen lassen, kann er Nachzahlungen grundsätzlich nicht mehr verlangen. Der Mieter kann seinerseits Einwendungen gegen die Abrechnung grundsätzlich auch nur innerhalb von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung geltend machen.

Wie kann ein Mietvertrag gekündigt werden?

Das Gesetz regelt die Beendigung des Mietverhältnisses in den §§ 568 ff. BGB. Regelmäßig endet ein Mietverhältnis, das auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, durch Kündigung. Die Kündigung muss schriftlich erklärt werden. Dabei ist zwischen einer ordentlichen und einer außerordentlichen Kündigung zu unterscheiden.

Der Mieter kann eine ordentliche Kündigung immer erklären. Er kann den Mietvertrag grundsätzlich jederzeit ohne Angabe von Gründen kündigen. Der Mieter hat lediglich die Frist des § 573c BGB einzuhalten. Des Weiteren können für den Mieter Sonderkündigungsrechte bestehen, etwa bei Mieterhöhungen, vgl. § 561 BGB, oder bei Modernisierungsmaßnahmen, vgl. § 555e BGB.

Der Vermieter hingegen kann das Mietverhältnis nicht ohne Weiteres ordentlich kündigen. Er muss an der Kündigung ein berechtigtes Interesse haben, vgl. § 573 BGB. Ein solches Interesse kann sich etwa aus Pflichtverletzungen des Mieters oder aus Eigenbedarf des Vermieters ergeben. Der Vermieter hat den Grund der Kündigung anzugeben. Für eine ordentliche Kündigung des Vermieters gilt nach § 573c BGB eine Kündigungsfrist von 3 bis 9 Monaten, je nach Dauer des Mietverhältnisses. Nach § 574 BGB kann der Mieter der Kündigung des Vermieters widersprechen, wenn diese für ihn eine besondere Härte bedeutet (sog. Sozialklausel).

Neben der ordentlichen Kündigung können sowohl der Mieter, als auch der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich nach den §§ 543, 569 BGB kündigen. Eine solche Kündigung kann fristlos, d.h. ohne Wahrung der in § 573c BGB genannten Fristen erfolgen. Eine außerordentliche Kündigung ist nur möglich, wenn es einen besonderen Kündigungsgrund gibt. Dem Kündigenden darf nach einer Interessenabwägung die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zur sonstigen Beendigung nicht zumutbar sein. Für ein Recht zur außerordentlichen Kündigung der Wohnung bedarf es also eines besonders schwerwiegenden Grundes; solche Gründe sind in § 569 BGB beispielhaft aufgeführt.

Muss ein Mieter die Modernisierung seiner Wohnung dulden?

Das Gesetz behandelt das Thema Modernisierungsmaßnahmen an der Mietwohnung in den §§ 555b bis 555f BGB sowie in § 559 BGB. Eine Modernisierungsmaßnahme in diesem Sinn ist eine bauliche Veränderung der Mietsache, die aufgrund der in § 555b BGB genannten Zwecke erfolgt. Es handelt sich vor allem um Arbeiten, die zur energetischen Verbesserung, zur Verbesserung der Wohnverhältnisse oder zur Schaffung neuen Wohnraumes durchgeführt werden.

Der Vermieter hat dem Mieter die Modernisierung mindestens drei Monate vor Beginn der Arbeiten anzukündigen. Der Inhalt einer solchen Modernisierungsankündigung ergibt sich aus § 555c BGB.

Der Mieter muss Modernisierungsmaßnahmen grundsätzlich dulden. Etwas anderes gilt nur dann, wenn die Modernisierung für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, hinter der das Interesse des Vermieters an der Modernisierung zurück tritt. Hierbei ist eine umfangreiche Interessenabwägung durchzuführen, die sich nach den konkreten Umständen im jeweiligen Einzelfall richtet.

Die Umstände, aus denen aus seiner Sicht diese Härte folgt, muss der Mieter dem Vermieter innerhalb eines Monats nach Erhalt der Modernisierungsankündigung in Textform mitteilen (sog. Härteeinwand). Das Versäumen dieser Frist kann dazu führen, dass die Umstände nicht mehr zu berücksichtigen sind. Allerdings muss der Vermieter in der Modernisierungsankündigung auf die Möglichkeit des Härteeinwandes, dessen Form und dessen Frist hinweisen.

Der Mieter hat grundsätzlich ein Sonderkündigungsrecht nach § 555e BGB. Lediglich bei kleineren Modernisierungsmaßnahmen kann das Kündigungsrecht ausgeschlossen sein. Aufgrund der mit der Modernisierung einhergehenden Beeinträchtigungen des Mieters kann ihm unter Umständen auch ein Minderungsrecht zustehen.

Die Modernisierungsmaßnahmen können dazu führen, dass der Vermieter nach § 559 BGB die Miete erhöhen darf.

Wer zahlt den Makler?

Wohnungsmakler oder auch Wohnungsvermittler ist, wer den Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume vermittelt oder die Gelegenheit zum Abschluss von Mietverträgen über Wohnräume nachweist. Wohnungsmakler unterfallen dem Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung.

Seit Juni 2015 muss derjenige, der den Makler beauftragt hat und in dessen Interessen der Makler tätig wird, die Maklerprovision übernehmen. Dieser Vermittlungsvertrag bedarf der Textform.

Die Höhe der Maklerprovision ist auf zwei Monatsmieten zuzüglich Mehrwertsteuer begrenzt, wobei Nebenkosten nicht mit eingerechnet werden. Eine Vergütung kann der Makler nur dann verlangen, wenn der Mietvertrag aufgrund seines Tätigwerdens abgeschlossen wurde.

Eine entgegen dieser Regelungen gezahlte Provision kann der Mieter zurück verlangen.

Was besagt die Mietpreisbremse?

Die sogenannte Mietpreisbremse beruht auf den Regelungen der §§ 556d ff. BGB. In Gebieten mit „angespanntem Wohnungsmarkt“ soll ein unangemessen starker Anstieg der Mieten bei Neuvermietungen verhindert werden. Bei der Wiedervermietung von Wohnungen darf in diesen Gebieten die neue Miete deshalb maximal zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Ausnahmen bestehen z.B. für Neubauten und Wohnungen, die umfassend modernisiert wurden.

Wo diese Mietpreisbremse Anwendung findet, bestimmen die jeweiligen Landesregierungen. In Niedersachsen gilt die Mietpreisbremse seit dem 01.12.2016 unter anderem in den Städten Hannover, Braunschweig, Oldenburg, Osnabrück, Wolfsburg und Göttingen. Eine vollständige Auflistung finden Sie hier.

Wurde unzulässiger Weise eine höhere Miete vereinbart, ist diese Vereinbarung unwirksam. Der Mieter muss maximal 110 Prozent der ortsüblichen Vergleichsmiete bezahlen. Zuviel gezahlte Miete kann er allerdings nur zurück verlangen, soweit er den Verstoß gegen die Regelungen der Mitpreisbremse gerügt hat.

Weitere Informationen rund um das Thema Mietpreisbremse finden Sie auch unter http://www.mietpreisbremse.bund.de.


Inhaltlich verantwortlich: Oberlandesgericht Celle

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